地方政府不可迷恋国企-【资讯】

前车之鉴。

眼前，香港郑裕彤家族旗下相关企业的上海香港新世界(600628)花园二期的“丰盛皇朝”，正处于被指长期闲置的漩涡中，项目土地使用权出让于1993年，拖延明显。

“这些都是当年种下的恶果。与如今市中心大量在港资、少部分外资企业手上的土地总量相比，新世界花园二期仅是冰山一角。”沪上某知名土地运营国企的负责人向本报记者透露，上世纪末直至本世纪初的很长一段时间里，上海等内地地方政府风行招商引资，尤其是过于盲目迷恋所谓的港企大鳄。当初以极低的价格将大量市中心土地卖给所谓的外商，土地一旦出让，地方政府往往就失去了控制权，不少土地晒了十多年，至今未完成开发。

这位负责人坦言，这样的教训却并未引起土地出让方——地方政府的足够重视，如今，大量土地集中在国企尤其是央企手上，他担心，一旦市场变化或者相关企业出现变故，很可能出现新一轮的土地闲置高峰。

这种可能正初露端倪。

最新消息披露，国资委确定的以地产为主业的央企共有16家，这意味着其他未获批准的央企旗下的房地产业务将面临被调整。但是，去年疯狂拿地的央企、国企远不止这16家，那么，在业务被调整过程中，这些企业拿的土地包括地王的命运，则潜藏了太多变数。

当初地方政府招商引资中过于迷恋港企的大牌、资本，如今又在土地出让中过于迷恋国企“钱袋子”，这两种情况，都不可取。

昔日招商硕果今成闲置地主

“从当时的情况看，引入像香港新世界这样的地产大鳄，无疑是地方政府招商引资的一大硕果。”上述这位负责人表示。

2010年3月10日，ST星美（000892.SZ）刊登延期提交重大资产重组行政许可申请补正材料公告，“重大资产重组的收购方GuilhermeHoldings (Hong Kong) Limited（丰盛控股）及其一致行动人上海鑫以实业有限公司”表示，商务部的审批工作尚未结束，无法获得商务部对相关交易的核准文件，重大资产重组，尚需商务部、证监会的批准，仍存在重大不确定性。

新世界花园项目二期资产则正是上述资产重组的重头戏。

相关公开资料显示，1993年10月5日，卢湾区人民政府批准新世界发展（中国）、上海市卢湾区住宅建筑工程公司和999南方（美国）公司共同出资组建上海局一房地产有限公司，局一房产从1993年8月起开发香港新世界花园一期，耗时8年多，才终于在2001年11月全部竣工。

但二期土地开发却在有关公司繁杂的股权腾挪中一拖再拖。局一房产的控股方新世界发展（中国）逐步将局一房产全资控股，并扩大注册资本，随后又将其以7.65亿元的价格转让给了新世界房产，后者又于2009年7月将其转让给了“丰盛控股”。丰盛控股控制人则是香港新世界发展有限公司主席郑裕彤的女婿杜惠恺。

但丰盛控股介入ST星美重组，欲借壳上市迟迟未能成行。而十多年未能开发完成的土地，现在看来似乎沦为资本玩家的上市筹码，开发进度很难不受影响。

本报记者从上海市住房保障和房屋管理局官方网站查询获悉，新世界花园的项目公司上海局一房地产发展有限公司。奇怪的是，这个注册于1993年10月5日的企业，在开发投资、年检、信用记录、预售等关键登记信息中，至今空白，更不见相关新世界花园项目的开发投资信息，而其资质等级有效期限将在今年年底结束。

“当年的招商引资中，很多港商在上海市中心获得大量土地，且普遍通过批租的方式获得。”上述上海土地运营国企负责人坦言，正是这种低成本的获取方式，让这些已经习惯于“时间换空间”的地产大鳄，从一开始，就打定了“囤地”的主意。

另一角度看，当年的招商引资，地方政府看中了港企的品牌和所谓资金实力，寄希望引入这样的企业，能够带动整个区域开发和区域价值升级。这种有求于人的初衷，当出现土地开发一再拖延直至长期闲置时，地方政府难于处置或者干脆疏于处置。

一位不愿透露姓名的开发商人士则表示，“这样的情况太多了。你可以看到，市中心一些绝版地段，这几年随着房价飙涨，陆续有价格少则5万/平方米多则10万/平方米的项目面世，但这些土地都不是近几年出让的，很多土地是近则本世纪初，远则上世纪流出去的。”

这早已是业内公开的秘密。问题是，似乎这样的土地，至今没有哪一块被地方政府确认为闲置并受处罚或者收回。

出让方担忧闲置再生

“住房用地问题，关键是管理要跟上，计划配置出来的城市住宅用地，要及时开发、建房、卖房，不能让卖出的土地闲而不用、倒地赚钱，搞投机生意，要让土地活起来，平衡房屋市场供求矛盾问题。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在给本报记者的采访邮件中回复道。

国土资源部日前公布的去年年底曝光并督促地方政府处理的18幅闲置土地最终处置情况中，上海两家公司被点名，涉及的两幅土地分别位于上海金山及闵行，均被督促开工，此外并无其他处罚措施。

业内人士注意到，并没有港资房企在上海的任何一个项目被督办。即使在全国，最终也仅有山东威海一幅土地被正式注销登记，旗下项目出现土地闲置的小超人李泽楷和三大央企都顺利过关。

“对于土地出让方尤其是像我们这样的区域整体运营公司来说，这不是一个好消息。”上述这位国资土地运营企业负责人表示，闲置土地处理一直都是关系复杂，要完全根据相关文件照章办事，实际上很难做到，特别是面对港企、国企央企的时候。“但这对区域整体开发的负面影响非常大，往往会因为一个重点地块面临闲置而影响整个区域的开发。”

据了解，这位负责人所在的企业，正是目前上海知名区域开发的整体运营公司，近几年也出让了不少土地，后期还将有大量土地入市。

该负责人指出，现在，有些地方政府在土地出让中，一般都会与重点企业前期沟通，但表现出过于迷恋资金，尤其在去年，为了保证土地成功出让、高价出让，一味追逐资金宽裕的国企特别是央企。

不可否认，在去年的特殊经济背景下，国企在资本信贷层面，具有得天独厚的优势，体现出超出其他普通房地产企业宽裕许多的购地能力。而国企本身，也选择房地产作为充裕资金落脚点。

但也正是因为国企的背景，这些企业受政策影响会更加明显，现在有钱拿下地王，并不意味着将来保证有钱开发。而当这些土地开发拖延时，地方政府面对背景复杂的国企、央企，处理的难度或许丝毫不亚于当年招商引资找来的港企。

更何况，经过此轮土地争夺大战，囤积在国企、央企手上的土地，与当年招商引资的港商获得的土地体量，有过之而无不及。

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